L’agevolazione per l’acquisto o la costruzione di abitazioni destinate alla locazione
· Il decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014 (convertito dalla legge n. 164 dell’11 novembre 2014)ha introdotto, in favore delle persone fisiche che non esercitano attività commerciali, una deduzione dal reddito complessivo Irpef per l’acquisto di unità immobiliari,a destinazione residenziale, che saranno successivamente date in locazione. Deve trattarsi di immobili di nuova costruzione, invenduti alla data del 12 novembre 2014 (data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl n.133/2014)o sui quali sono stati effettuati interventi di ristrutturazione edilizia o di restauro e di risanamento conservativo(cioè gli interventi indicati nell’art. 3, comma 1, lettere d e c del Dpr 380/2001).
· Gli acquisti agevolati sono quelli effettuati dal 1° gennaio 2014 al 31 dicembre 2017.
· La deduzione è pari al 20%del prezzo di acquisto dell’immobile risultante dall’atto di compravendita,nel limite massimo complessivo di spesa di 300.000 euro,e degli interessi passivi dipendenti da mutui contratti per l’acquisto delle stesse unità immobiliari.
· Essa va ripartita in otto quote annuali di pari importo (a partire dall’anno in cui viene stipulato il contratto di locazione) e non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali previste per le stesse spese .Fermo restando il limite massimo complessivo di 300.000 euro, l’agevolazione spetta anche per la costruzione di un’abitazione su un’area edificabile già posseduta. In sostanza, si possono portare in deduzione anche le spese sostenute dal contribuente persona fisica, non esercente attività commerciale, per prestazioni di servizi, dipendenti da contratti di appalto, per la costruzione di un'unità immobiliare a destinazione residenziale.
Le principali condizioni necessarie per poter usufruire dell’agevolazione sono le seguenti:
· l’unità immobiliare non deve essere classificata o classificabile nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 entro sei mesi dall’acquisto o dal termine dei lavori di costruzione, l’immobile deve essere concesso in locazione per almeno otto anni continuativi, a un canone non superiore a quello indicato nella convenzione riportata nell’art. 18 del Dpr n. 380/2001, o a un canone non superiore al minore importo tra il canone concordato (legge 431/1998) e quello stabilito dalla legge che ha istituito i canoni speciali (legge n. 350/2003).
· La deduzione, comunque, non viene meno se, per motivi non attribuibili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima del tempo previsto e ne viene stipulato un altro entro un anno dalla data di risoluzione.
- tra locatore e locatario non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado
· l’unità immobiliare deve essere a destinazione residenziale e non deve trovarsi nelle zone territoriali omogenee classificate E ( Decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444),vale a dire, in parti del territorio destinate ad usi agricoli
· l’immobile deve conseguire prestazioni energetiche certificate in classe A o B (allegato 4 delle Linee Guida nazionali per la classificazione energetica degli edifici di cui al Decreto del Ministro dello sviluppo economico 26 giugno 2009 o normativa regionale, laddove vigente ).
· L’agevolazione fiscale è riconosciuta anche quando l’unità immobiliare acquistata è ceduta in usufrutto anche contestualmente all’atto di acquisto e anche prima della scadenza del periodo minimo di locazione di otto anni, a soggetti giuridici pubblici o privati operanti da almeno dieci anni nel settore dell'alloggio sociale. In tal caso, è però indispensabile che venga mantenuto il vincolo alla locazione con lo stesso canone sopra indicato e che il corrispettivo dell’usufrutto, calcolato su base annua, non sia superiore all’importo dei canoni di locazione (come sopra specificati).
Le modalità attuative per richiedere l’agevolazione saranno stabilite con un apposito decreto